空き家特例を活用した売却術
2026年10月13日更新
目次
相続した家の税金を抑える方法と解体のポイントを解説！
みなさんこんにちは！宮城県仙台市の総合解体工事業者サンダイの解体です。親から相続した家が空き家になり、「使う予定はないけれど、売却すると税金が高くなるのでは？」と悩んでいませんか？相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすと「空き家の3,000万円特別控除」という制度を利用できる可能性があります。制度を上手に活用すれば、売却で発生する税金を抑えられる場合があります。ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。建物を残して売るのか、解体して土地を売るのかによっても、確認すべきポイントが変わります。今回は、空き家特例の仕組み、利用するための条件、売却前の解体工事、手続きの流れについて解説します。相続した空き家の売却を検討しているご家族や、使っていない実家の管理にお困りの方は、ぜひ最後まで読んでみてください！
3,000万円特別控除の仕組み
空き家特例とは、亡くなった方が住んでいた家と土地を相続した方が、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。
空き家特例を活用すると税金はいくら変わる？？
例えば、相続した家と土地を売却し、取得費や売却にかかった費用を差し引いた利益が2,000万円だったとします。空き家特例の条件を満たせば、2,000万円の利益から特別控除を差し引けるため、譲渡所得が0円になる計算です。ただし、3,000万円は売却価格から直接差し引く金額ではありません。売却価格から取得費や売却費用などを差し引いた「譲渡所得」から控除する金額です。実際の税額は個々の状況によって異なるため、税理士や税務署に確認しましょう。
利用するための主な条件
空き家特例は、相続した建物であれば自由に利用できる制度ではありません。売却を決める前に、建物の築年数や相続後の利用状況を確認することが大切です。
空き家特例の対象になる建物と相続の条件
空き家特例を利用するためには、主に次の条件を満たす必要があります。
- 原則として、1981年5月31日以前に建築された家屋であること
- 原則として、区分所有建物に該当しないこと
- 亡くなった方が一人で住んでいた家屋であること。ただし、一定の老人ホーム入所などの例外があります
- 相続後、売却まで事業用・賃貸用・居住用として使用していないこと
- 家屋と土地の売却代金が原則として1億円以下であること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、制度の適用期限などの要件を満たすこと
家族が同居していた場合など、条件によっては対象外になることもあります。個別の適用条件を確認しましょう。
空き家特例を利用する際に注意したい相続人の人数
2024年1月1日以降の売却では、相続人が3人以上の場合、特別控除の上限額は原則として1人当たり2,000万円になります。相続人が1人または2人の場合は、一定の条件を満たせば1人当たり最高3,000万円の控除を受けられます。兄弟姉妹で実家を相続した場合は、相続人の人数によって控除額が変わる点にも注意しましょう。
解体してから売るべきか？
相続した家を売却する際に悩みやすいのが、「建物を残して売るか、解体して土地を売るか」という問題です。空き家特例では、一定の条件を満たせば、耐震基準を満たした家屋を売却する方法や、家屋を解体して更地にしてから土地を売却する方法などが対象になります。
空き家を解体して土地を売却するメリット
古い建物の傷みが進んでいる場合、建物を解体して更地にすることで、土地を探している購入希望者に検討してもらいやすくなる可能性があります。例えば、雨漏りや建物の傷みが激しい場合、購入者は修理費用や解体費用を心配することがあります。更地であれば、購入後の土地利用を考えやすくなる場合があります。ただし、解体工事には費用がかかります。更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。解体を決める前に、不動産会社へ建物付きの売却価格と更地にした場合の売却価格を確認し、解体費用を含めた手取り額を比較しましょう。
空き家特例を利用するなら解体のタイミングも重要
空き家特例を利用する場合、解体する時期と売却する時期の確認が重要です。一定の条件を満たせば、建物を解体してから土地を売却する方法のほか、売却後に買主が所定の期限までに建物を解体する方法なども対象になる場合があります。例えば、2026年中に売却した場合、条件を満たせば2027年2月15日までの解体が対象になる可能性があります。売買契約の内容やその他の要件を満たす必要があるため、契約前に税理士、不動産会社、解体業者へ相談しましょう。
申請手続きと必要書類
空き家特例は、条件を満たしているだけで自動的に適用される制度ではありません。必要書類を準備し、確定申告を行う必要があります。
空き家特例の申請から確定申告までの流れ
- 相続した家の条件を確認する：建築時期や相続後の利用状況、売却期限などを確認します。
- 売却方法を検討する：建物付きで売るか、解体して土地を売るか、不動産会社などに相談します。
- 必要書類を準備する：相続関係の書類、売買契約書、取得費や売却費用を確認できる資料などをそろえます。
- 市区町村へ確認書を申請する：家屋が所在する市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請します。
- 税務署へ確定申告する：必要書類を添えて、特例の適用を受けるための申告を行います。
必要書類は、建物を解体した時期や売却方法などによって異なります。市区町村が発行する確認書は、特例の適用そのものを保証する書類ではありません。税務署で適用条件を確認しながら手続きを進めましょう。
まとめ
空き家特例を活用した売却術を考える際は、3,000万円特別控除の条件を確認し、売却方法と解体工事のタイミングを計画することが大切です。相続した空き家は、建物を残して売る方法と、解体して土地を売る方法のどちらが適しているかを比較しましょう。売却価格だけでなく、解体費用や税金、手続きにかかる時間も含めて判断することが、納得できる売却につながります。空き家特例の適用条件や税金の計算については、税理士や税務署に相談することをおすすめします。解体工事を検討している場合は、不動産会社と解体業者にも早めに相談し、売却計画に合った進め方を考えましょう。サンダイの解体では、仙台市を中心とした宮城県全域で、空き家の解体・建て替えなどの住宅解体を中心に行っております。ぜひ、宮城の解体のことならサンダイの解体にお任せください！
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※本記事は2026年10月時点の情報をもとに作成しています。税制や制度の内容は変更される可能性があります。詳しい適用条件や必要書類については、国税庁、家屋が所在する市区町村、税理士などの関係各所へお問い合わせください。
