アパート・マンション解体の特殊性
2025年11月16日更新
目次
アパート・マンション解体の特殊性
みなさんこんにちは！宮城県仙台市の総合解体工事業者サンダイの解体です。
「アパート・マンションを解体するとき、何が一般住宅と違うの？」と感じている方は多いのではないでしょうか。賃貸集合住宅の解体には、構造・法令・入居者対応など、多くの“特殊性”があります。この記事では、アパート・マンション解体の特徴・注意点・流れをわかりやすくご紹介します。
この記事を読むと、集合住宅の解体の際にどう準備すればよいか、どんなコスト・手続き・近隣対策が必要かが理解できます。
これからアパート・マンションの解体を検討しているオーナー様・管理会社のご担当者様は、ぜひ最後まで読んでみてください！
アパート・マンション解体の特殊性とは？構造と立地の観点から
集合住宅の解体では、住宅一棟だけを壊す住宅解体とは異なる負荷や手順が発生します。構造や立地環境が特殊性を生み出します。
構造別で生じる追加負荷
集合住宅は「木造」「軽量鉄骨造」「鉄筋コンクリート造（RC造）」など複数の構造があり、解体難易度やコストが大きく異なります。例えば、RC造の場合、解体時に大型重機や粉砕機を用いたり、鉄筋・コンクリートの分別処理が必要になったりします。
また、構造が頑丈である分、工期が住宅解体より長くなる傾向があります。解体費用の坪単価でも、木造では坪3〜5万円程度、RC造では坪6〜9万円またはそれ以上というデータがあります。
立地・入居者対応・法令面での特殊性
集合住宅は多くの場合、住宅密集地・狭い路地・近隣建物との接近など、立地条件が厳しいケースがあります。大型重機を搬入できない・夜間作業を余儀なくされるなどの制約が発生します。
さらに、入居者の退去手続き・立ち退き費用・原状回復義務など、賃貸住宅ならではの配慮が必要です。古い建物ではアスベスト除去が法令で義務付けられており、事前調査や追加費用が発生します。
アパート・マンション解体の流れと注意点
集合住宅の解体では、流れを把握しておくことでトラブルを回避できます。以下に典型的な手順とその際の注意点を紹介します。
① 現地調査と入居者対応
まず、建物の構造・面積・立地条件・残置物・設備状況などを解体業者で確認します。賃貸物件の場合、入居者の退去手続き・立ち退き条件などを含めた計画が必要です。例えば築40年以上の鉄筋コンクリート造物件では、アスベストの有無調査が必須となることが多いです。
調査段階で見積もりを複数社取ることで、構造や立地による費用の変動を比較できます。
② 見積もり・契約・法令手続き
現地調査の結果をもとに、解体費用・廃材処理費・重機使用料・養生費などを整理し、契約に至ります。集合住宅では「建築物解体届」や「道路占用許可」などの行政手続きが必要なケースが多くあります。
契約前に追加料金となる可能性がある条件（立地が狭い、アスベストあり、搬出口が限られる）を明記しておくことが重要です。
③ 近隣対応・ライフライン停止・準備作業
集合住宅解体では、騒音・振動・粉じんが発生するため、実施前に近隣への挨拶回りや日程案内が不可欠です。例えば工事開始の7～10日前に案内を配るのが一般的です。
また、電気・水道・ガスなどの停止手続きを行い、仮設足場や防音シートの設置を実施します。特に集合住宅の敷地では養生作業に時間がかかる場合があります。
④ 解体工事の実施
解体工事では、内装の解体（壁・床・設備撤去）から構造本体の解体へ進みます。集合住宅では、階上から順に解体する「階上解体工法」や、狭い敷地に対応するための「圧砕機工法」など特殊な手法が使われることがあります。
この段階で残置物が多いと処分費用が増加します。例えば家具・家電類が残されたままだと処理費用・人件費が発生しやすくなります。
⑤ 廃材処理・整地・引き渡し
解体完了後は、産業廃棄物の分別・運搬・最終処分を行います。集合住宅の解体では廃材が大量に出るため、処理ルートや処理証明の確認が重要です。
更地に戻した後、所有者またはオーナーへ現場引き渡しを行います。固定資産税の特例が解体後に変わる可能性もあるため、税務面も確認が必要です。
アパート・マンション解体のメリットとデメリット
集合住宅の解体には、通常の住宅解体とは異なるメリットとデメリットが存在します。ここでは具体的に４文以上でそれぞれを紹介します。
メリット
解体によって老朽化した施設を取り除くことで、安全性を高められます。集合住宅では階段や共用部の劣化が進んでいるケースがあり、解体して更地化することで将来の修繕費用を削減できます。土地を更地として活用することで、駐車場経営や新しい賃貸物件建築など新たな収益モデルが構築できます。構造が複雑な建物ほど、解体に踏み切ることで「継続的な維持管理リスク」から解放されるというメリットもあります。
デメリット
解体には高額な費用が伴います。集合住宅では入居者の立ち退き料・残置物の処理費・アスベスト除去などが加味され、通常住宅よりもコストが上がることがあります。更地化すると「住宅用地特例」の対象外となるため、固定資産税が大きく増加する可能性があります。解体工事期間中、近隣からのクレームや振動・粉じん被害など、買主・オーナーが想定以上の配慮を求められるという負担もあります。
まとめ
アパート・マンション解体には、一般住宅にはない構造の複雑さ・立地条件・法令対応・入居者対応などの特殊性があります。流れを理解して、見積もりを複数取る・近隣対応をしっかり行う・法令や税務の確認を行うことが成功の鍵となります。
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